Thị trường BĐS đang bắt đầu bước vào một giai đoạn phát triển mới

Trong một bài phỏng vấn gần đây nhất, chuyên gia Sigrid Zialcita, CEO của Cushman &Wakefield Châu Á – TBD cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của một chu kì phát triển mạnh mẽ trong thời gian sắp tới.

Theo bà Sigrid Zialcita, CEO của Cushman &Wakefield Châu Á – TBD, những chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ những năm gần đây đã giúp VN bắt đầu gặt hái thành quả. Trong đó, gồm những cam kết cắt giảm các khoản nợ xấu trong lĩnh vực tài chính hay như gói kích thích kinh tế trị giá 8 tỷ đô được công bố vào năm 2012.

Hay việc tăng độ đáng tin cậy của các nhà đầu tư, nới lỏng quy định sở hữu tài sản cho người nước ngoài đã làm giảm số lượng bất động sản tồn kho ở các thành phố lớn, truyền niềm tin vào thị trường. Nhờ đó, thị trường bất động sản tại của Việt Nam đang bắt đầu thoát ra khỏi tình trạng ảm đạm.

Cũng theo bà Sigrid Zialcita, nói về chu kỳ bất động sản, Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của một thị trường sôi động. Theo phân tích của bà thị trường Việt Nam đang ở một giai đoạn khác trong chu kỳ bất động sản so với các nước, do đã bị tụt lại trong giai đoạn đi lên của chu kỳ mà hầu hết các nước Đông Nam Á trải qua giữa năm 2010-2015.

Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản của Việt Nam đang ở một vị trí tốt để tận dụng lợi thế của việc toàn khu vực Đông Nam Á đang có xu hướng phát triển chậm lại, và để định vị mình như một điểm đến hấp dẫn cho giới đầu tư trong và ngoài nước. Điều này chúng ta có thể thấy rõ qua động thái đầu tư ồ ạt của các Tập đoàn hàng đầu Châu Á như Lotte, Keppel, Creed Group… vào thị trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua

Ngoài ra, các đặc điểm của nền kinh tế - nhân khẩu học trẻ, đô thị hóa nhanh chóng, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, thu nhập tăng, là một trung tâm sản xuất, các dự án phát triển cơ sở hạ tầng - là những tiềm năng lớn để các nhà đầu tư đặt niềm tin vào và được tiếp cận với một hạng mục tài sản hấp dẫn bên trong một thị trường mới nổi có các đặc điểm cấu trúc hạ tầng xuất sắc và triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ.

“Với lợi nhuận cho thuê là 6%, Việt Nam là một địa điểm có lợi nhuận thu về tương đối cao nếu xét đến đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, so với hầu hết các nước đang phát triển ở Đông Nam Á - Malaysia, Philippines, Thái Lan, ngoại trừ Indonesia, thì Việt Nam chưa thành lập được một hệ thống quyền sở hữu cho người nước ngoài.” Bà Sigrid Zialcita phân tích.

Tuy nhiên, một thực tế đó là hiện nay số lượng các dự án công bố ra thị trường trên tất cả các phân khúc căn hộ đang quá lớn, điều này sẽ dẫn đến tình trạng cạnh tranh khốc liệt hơn. Trong trường hợp này theo CEO của Cushman &Wakefield các nhà đầu tư sẽ phải làm cho các dự án của mình có sự khác biệt, và cung cấp dịch vụ quản lý cũng như các dịch vụ khác tốt hơn cho chủ sở hữu cũng như tính an toàn về pháp lý của dự án.

Ở thời điểm hiện tại, phân khúc nhà ở tăng lên dẫn đến giá tăng và các nhà đầu cơ đang quay lại thị trường nhưng theo bà Sigrid Zialcita vẫn còn quá sớm để nói rằng thị trường đang quá nóng. Hơn nữa, chúng ta thấy sự phát triển cơ sở hạ tầng làm nâng cao giá trị của bất động sản tại các thành phố.

Dự báo về thị trường thời gian tới, Cushman &Wakefield cho rằng giá BĐS sẽ ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung mạnh mẽ sẽ kiềm lại những kỳ vọng.

Việc gần đây sửa đổi Thông tư số 36 được kỳ vọng sẽ dẫn đến một thị trường bất động sản ổn định và bền vững hơn. Mục tiêu là để tăng cường quản lý rủi ro liên quan đến hoạt động cho vay của các ngân hàng chứ không phải là để thắt chặt tín dụng. Rủi ro bình quân được sử dụng trong tính toán an toàn vốn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã được nâng lên đến 200% từ 150%.

Động thái này được Cushman &Wakefield cho là cần thiết nhằm ngăn chặn bất động sản đi sâu vào vùng bong bóng. Hơn nữa, khung thời gian cho việc thắt chặt tín dụng sẽ kéo dài trong 3 năm. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư thêm thời gian để điều chỉnh vốn sao cho đáp ứng được các dự án phát triển của họ.

Do các nhà đầu tư chủ yếu là sử dụng các khoản vay trung hạn và dài hạn, tác động mang lại sẽ lớn hơn đối với lĩnh vực bất động sản. Chính sách này được dự kiến sẽ buộc các nhà đầu tư bất động sản phải tái cơ cấu bảng cân đối tài chính của mình và quản lý vốn để có tài chính độc lập hơn và ít phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng hay phải tái sử dụng vốn từ các trao đổi mua bán.

Thị trường bất động sản Việt Nam cần minh bạch hơn và một khuôn khổ pháp lý tốt hơn, điều này sẽ dẫn đến một thị trường giao dịch trôi chảy, suôn sẻ hơn, và đi theo đó là giá cả hợp lý, phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.