26/04/2016

BĐS hạng sang: Sân chơi của những kẻ lắm tiền nhiều của

Cuối tháng 3/2016 vừa qua theo số liệu báo cáo mới nhất của một công ty tư vấn BĐS uy tín nước ngoài cho biết hiện toàn TP.HCM có gần 400 căn hộ thuộc dạng siêu sang, chiếm tỉ lệ 0,3% trong toàn bộ nguồn cung toàn thị trường là gần 160.000 căn. Tuy nhiên đối với phân khu trung tâm thì tỉ lệ này lại chiếm khoảng 15% thị phần

can-ho-hang-sang

Nổi bật trên thị trường bất động sản quý 1 ở TP.HCM là việc quay trở lại khá ồn ào của phân khúc căn hộ hạng sang tại trung tâm thành phố sau giai đoạn bùng nổ 2007 – 2008. Xu thế này được đánh giá sẽ mang đến cho thị trường địa ốc những sản phẩm có chất lượng tốt, góp phần thay đổi diện mạo của phân khu trung tâm theo hướng hiện đại, phù hợp với đặc điểm của một thành phố đang phát triển nhanh. Tuy vậy, không những không có những quan ngại liên quan đến xu thế mới nổi này, nhất là khi thị trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn phục hồi.

Điển hình cho trào lưu tấn công phân khúc hạng sang là Novaland khi liêp tiếp tung ra hai dự án hạng sang đầu tiên trong lịch sử phát triển của mình. Đó là dự án căn hộ Madison trên đường Thi Sách và nhất là dự án phức hợp Mê linh Tower có vị trí đắc địa trên đường Hai Bà Trưng (Quận 1) – mảnh đất cũ của công ty bia rượu nước giải khát Sài gòn (Sabeco). Giá bán trung bình căn hộ Mê linh Tower dự kiến vào khoảng 8.000 USD/m2 nhưng lượng cung không nhiều, chỉ khoảng 285 căn hộ.

Cách Mê Linh Tower không xa, nằm trên trục đường Tôn Đức Thắng – Nguyễn Hữu Cảnh là dự án Vinhomes Golden River – dự án được xem là trọng điểm của thị trường trong năm nay khi chỉ hội nghị kinh doanh dự án do chủ đầu tư tổ chức đã hội tụ đến 5.000 môi giới – một sự kiện hiếm có trong làng bất động sản Việt Nam.

Tọa lạc trên nền đât của Cảng Ba Son cũ, Vinhomes Golden River sẽ phát triển thành một khu phức hợp đẳng cấp, trong đó có các căn hộ hạng sang với giá bán có thể lên đến 4.000 - 6.000 USD/m2.

“Như vậy sau một thời gian dài vắng lặng, thị trường bắt đầu chứng kiến sự quay trở lại của các sản phẩm hạng sang tại trung tâm thành phố”, hãng tư vấn CBRE Vietnam nhận định.

Số lượng căn hộ hạng sang của toàn thị trường vẫn còn khiêm tốn. Hiện toàn TP.HCM chỉ có 392 căn hộ siêu sang, chiếm chưa đến 0,3% nguồn cung toàn thị trường là gần 160.000 căn. Riêng đối với phân khu trung tâm thì tỉ lệ này chiếm khoảng 15%. Mặc dù vậy, trong năm nay, theo CBRE, số lượng các căn hộ hạng sang có thể tăng đáng kể nhờ các dự án đang triển khai với quy mô lớn hơn các năm trước.

Đã có thời gian phân khúc hạng sang gây sóng trên thị trường như giai đoạn 2007 - 2010. Mức giá kỉ lục được ghi nhận vào thời điểm đó thuộc về một dự án trên đường Đồng Khởi với mức 8.000 USD/m2. Tỉ suất lợi nhuận cao đã khiến một số chủ đầu tư đổ nguồn lực vào nhưng sự suy thoái toàn bộ thị trường ngay sau đó đã khiến giấc mơ này tan vỡ, thậm chí có dự án giá bán được chủ đầu tư chủ động giảm đi một nửa để đẩy mạnh thanh khoản như dự án The One Saigon hồi đầu năm.

Theo Ông Nguyễn Đình Toàn, Giám đốc Kinh doanh công ty Capella Holdings, Chủ đầu tư The One Saigon, dự án này có khoảng 96 căn mở bán từ năm 2010 với mức giá 5.500 - 6.000 USD. Tuy nhiên, sau hơn 6 năm dự án sang trọng này chỉ bán được khoảng 60 căn, hiện vẫn còn lại 36 căn và chủ đầu tư quyết hành giảm giá mạnh tay để nhanh chóng thu hồi vốn.

Điều đó cho thấy đầu tư vào phân khúc hạng sang là một cuộc chơi tốn kém và rủi ro hơn nhiều người tưởng bởi rất kén khách. Mức giá rất cao nên chỉ một số ít người có thu nhập rất cao mới có thể sở hữu những căn hộ siêu sang này.

Điều tích cực là những kinh nghiệm trong quá khứ sẽ giúp các chủ đầu tư hiện nay cải thiện được năng lực quản trị và triển khai. Một số dự án đã điều chỉnh diện tích nhỏ hơn để gia tăng khả năng hấp thụ cũng như ban hành các chính sách hỗ trợ tài chính hấp dẫn cho người mua.

Nhìn chung, vai trò của phân khúc hạng sang là không thể phủ nhận trên bình diện tổng thể thị trường bất động sản. Bởi đó là những sản phẩm được thiết kế rất độc đáo, có tính thấm mĩ, nội thất cao cấp và thường nằm ở các vị trí đắc địa. Các sản phẩm này đáp ứng được nhu cầu hưởng thụ của số ít người thuộc tầng lớp thượng lưu cũng như tạo ra những điểm nhấn về mặt kiến trúc cho bộ mặt trung tâm của thành phố. Việc xuất hiện trở lại của phân khúc hạng sang cũng chứng tỏ là quá trình phục hồi của thị trường địa ốc đang diễn ra khá tốt và nhu cầu của khách hàng (cả trong và ngoài nước) đang ngày một cao hơn.

Theo Ông Nguyễn Khải Hoàn, chủ tịch hội đồng quản trị công ty Khải Hoàn Land, khác với các năm trước, đa phần những người đi mua trên phân khúc hạng sang hiện nay đều là những người có nhu cầu thực, thậm chí việc mang căn hộ cho thuê lại còn giúp họ hưởng suất sinh lợi cao hơn so với tiền gửi tiết kiệm.

Thực tế, nếu so với GDP bình quân theo đầu người của Việt Nam hiện nay thì giá các căn hộ có thể là cao nhưng nếu so với một số thị trường khác trong khu vực thì mức giá căn hộ hạng sang của Việt Nam vẫn còn… khiêm tốn!

Ví dụ, một nghiên cứu của CBRE cho thấy, mức giá hạng sang tại TP.HCM đang dao động trong pham vi 4.000 - 8.000 USD/m2, chỉ cao hơn Phnom Penh (Campuchia) và Manila (Philippines), tương đương Jakarta (Indonesia) nhưng thấp hơn so với Bangkok (Thái Lan) hay Singapore.

Liệu có tình trạng bong bóng trên phân khúc hạng sang khi khá nhiều chủ đầu đang đổ xô vào? Theo Ông Hoàn, việc các nhà đầu cơ ngại tham gia vào phân khúc này sau bài học 2007 cũng như các ngân hàng rất cẩn trọng trong việc trong việc cho vay đang giúp thị trường phát triển bền vững, không nóng sốt như trước đây.

Còn theo Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc của công ty tư vấn CBRE Vietnam. “Các sản phẩm hạng dang hiện nay đều có vị trí độc đáo, sản phẩm khác biệt và do đó chúng ta không nên lo lắng. Tốc độ và khả năng hấp thụ hiện rất tốt. Hiện tại tôi không quá lo lắng về dư nguồn cung nhưng có một vấn đề tôi lo ngại là nhiều chủ đầu tư hơi lạm dụng thuật ngữ này”.

Thế nào là một sản phẩm siêu cao cấp vẫn là một câu hỏi khó đối với người mua nhà. Ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế dày dạng kinh nghiệm thì các tiêu chí phân loại căn hộ hạng sang vẫn là một điều gây tranh cãi.

Điều này cũng đồng nghĩa là để thành công trên phân khúc này, các chủ đầu tư phải minh bạch hóa thông tin, phải là nhưng doanh nghiệp có thương hiệu mạnh, uy tín, có năng lực marketing cực tốt và dĩ nhiên phải có năng lực chịu đựng rủi ro lớn khi thị trường diễn biến không theo kì vọng.

Có một thực tế, trong những tháng đầu năm 2016 lo ngại trước nguy cơ bong bóng trên thị trường nhà đất, Ngân hàng Nhà nước đã nhanh chóng phát đi thông điệp thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản cụ thể là việc thay đổi Thông tư 36 về việc giảm tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để tài trợ cho các dự án BĐS trung và dài hạn . Điều này làm dấy nên tình trạng khan hiếm nguồn vốn cho thị trường địa ốc đang trên đà phát triển và có lẽ chỉ có những chủ đầu tư lớn, có tên tuổi, tiềm lực mạnh thì mới thể tiếp cận được với hệ thống ngân hàng.


Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét