Nếu lại bơm vốn, giá bất động sản sẽ vượt khả năng chi trả

Chuyên gia tài chính-ngân hàng, ông Huỳnh Trung Minh cho rằng, mặt bằng lãi suất huy động vốn tăng nhẹ những tháng vừa qua và việc Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục tăng lãi suất cơ bản đồng USD trong thời gian tới sẽ phần nào tạo áp lực lên lãi suất tiền đồng. Tuy nhiên, lãi suất sẽ khó tăng cao so với hiện nay, nhưng khả năng dư nợ bất động sản sẽ giảm.

Lãi suất đã tăng nhẹ trong những tháng đầu năm qua, theo ông hiện có còn áp lực? 

Mặt bằng lãi suất thời gian qua tương đối ổn định, đã tác động tích cực lên tăng trưởng tín dụng. Trong đó, bất động sản là thị trường được hưởng lợi khi mặt bằng lãi suất giảm. Việc lãi suất giảm đã kích thích nhu cầu vốn tại thị trường này gia tăng, qua đó giúp tín dụng ngân hàng được tích cực. Tuy nhiên, lãi suất tiền đồng đã bắt đầu tăng nhẹ trong những tháng đầu năm nay, một phần do áp lực tỷ giá trước các tác động bên ngoài như dự báo tiếp tục tăng lãi suất đồng USD trong thời gian tới của Fed. 

Lãi suất khó có thể giữ nguyên mặt bằng hiện nay, mà khả năng sẽ nhích lên trong thời gian tới. Một khi lãi suất tăng sẽ tác động đến nhu cầu vốn của khác hàng. Trong thời gian qua, khi lãi suất giảm xuống mức thấp, các khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân, đã tăng vay để mua nhà, nhưng nếu lãi suất tăng lên, họ chắc chắn sẽ cân nhắc việc vay mua nhà. 

Cùng với đó, phía NHNN đang có dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN về việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro các khoản vay bất động sản từ 150% lên 250%, thì các ngân hàng cũng phải có sự điều chỉnh để đảm bảo đúng tỷ lệ yêu cầu. 

Trong khi đó, lượng cung căn hộ đã tăng mạnh trong thời gian qua khi thị trường ấm lên, còn các chủ đầu tư bất động sản cũng đã đồng loạt đẩy mạnh hoạt động xây dựng từ chính nguồn vốn huy động được từ những người mua nhà.  

Vậy việc kiểm soát tín dụng bất động sản trong thời điểm này là phù hợp? 

Hiện các ngân hàng đang tập trung đẩy mạnh cho vay bất động sản, nhất là với các khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Nhu cầu này hiện nay là rất lớn, đặc biệt là tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Nguồn cung bất động sản cũng không phải là con số nhỏ, lượng tồn kho trên thị trường lớn, song khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng vay vốn mua nhà của khách hàng còn có phần hạn chế. 

Mặt khác, phân khúc sản phẩm của các chủ đầu tư bất động sản tung ra không phải lúc nào cũng phù hợp với nhu cầu thị trường. Giá trị căn hộ quá sức so với nhu cầu của người mua, hay nói cách khác, cung-cầu chưa gặp được nhau. Vì vậy, nếu các chủ đầu tư tiếp tục vay vốn ngân hàng để đầu tư vào các dự án mà sản phẩm đầu ra giá trị cao vài tỷ đồng so với nhu cầu thực tế thị trường thì sẽ khó có thể tiêu thụ được.

Trong khi đó, lãi suất ngân hàng được tính từng ngày sẽ gây áp lực lớn lên chủ đầu tư, dễ dẫn đến hiện tượng thị trường bất động sản bị “xì hơi”. Lúc này, sẽ không chỉ người mua nhà, chủ đầu tư mà cả ngân hàng cũng gặp khó.

 Khi nợ xấu tăng thì tình trạng khó khăn sẽ trở lại, cho nên việc đưa ra cảnh báo sớm đối với thị trường bất động sản không bao giờ là thừa. Thị trường bất động sản luôn gắn liền với nền kinh tế, một khi bất động sản xảy ra “bong bóng”, sẽ kéo theo khủng hoảng kinh tế và điều này đã từng xảy ra ở Việt Nam.

Như vậy khi lãi suất đầu vào tăng, chắc chắn đầu ra sẽ khó ổn định trong thời gian tới? 

Thực tế cho thấy, lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm trong những tháng đầu năm bắt đầu nhích nhẹ, kể cả đối với các ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV… đã có mức 7,5%/năm cho lãi suất huy động. Điều này chỉ ra rằng, mặt bằng lãi suất sẽ khó ổn định trong thời gian tới và một khi đầu vào tăng, thì cho vay ra sẽ khó giữ nguyên. 

Tuy nhiên, tôi cho rằng, mức tăng không cao so với hiện nay, trừ các yếu tố bên ngoài tác động mạnh vào thị trường Việt Nam, nhất là tỷ giá.  

Liệu dư nợ bất động sản, kể cả mua nhà sẽ giảm khi lãi suất có biến động, thưa ông? 

Trong thời gian tới, nếu lãi suất tăng cũng chỉ tăng nhẹ. Tuy nhiên, khả năng tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng có tác động nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sớm được ban hành. Bởi lúc này, hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản đã tăng từ 150% lên 250% và tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng bị giảm bớt, nên ngân hàng sẽ phải tính toán lại khoản cho vay vào bất động sản. 

Cầu về vốn bất động sản của thị trường luôn có và dần tăng cao, kể cả với cá nhân vay vốn mua nhà. Song nếu sản phẩm chủ đầu tư đưa ra có mức giá cao so với nhu cầu thực và mặt bằng lãi suất nhích lên sẽ tác động đến dư nợ lĩnh vực này. Thêm vào đó, gói vốn 30.000 tỷ đồng tuy đã được Chính phủ cho phép giải ngân hết, nhưng lượng vốn còn lại là không nhiều và thời hạn cũng đã dần hết.